我们小区的房地产中介市场

昨天去散步时发现旁边的小区14个底商里有7个是房地产中介,这才想起自己住的小区里地产中介也很多。

住的小区分南北区,我们住南区,有8栋楼,每栋都至少有1家地产中介,多的有两家,整个南区应该有10家以上的中介。 曾经去过其中一家,大概有8个左右的工位,也就是职工人数在8个左右,也曾看到有的房地产中介把人拉出来在外面培训,大约10个人左右。就按每个中介8个人算,算下来我们这个小区南区的地产从业人员应该在80个,假设地产从业人员平均的人力成本在每个月5000元,那么每个月这些地产公司的人力维持费用要40万。因为小区南区实行比较严格的封闭管理,所以这些中介应该主要就是做小区南区的生意。

中介只能从租住和房屋买卖上赚取佣金。小区房子的租赁价格根据面积装修等在3000到1万多每月不等,取中按6000每月算。 地产中介介绍房屋租赁时,中介费一般是一个月房租,也就是做成一单租赁生意能平均得到6000, 如果单做租赁生意,每个月要做成70单才能持平,加上税收,基本的盈利,应该要100单左右,也就是说我们这个2000多户的小区,如果中介只靠租赁业务为生,大约每年要做1200单的租赁合同才能维持这么多地产中介。

网上查到房屋买卖地产中介的提成在1.8%-3%左右, 我们这里房子价格在150万到600来万之间,就按300万来算,提成按2.4%来算, 每单房屋买卖中介平均收入7.2万,一个月有6单房屋买卖生意就能持平,算上税收盈利应该要9单,一年下来要108单。算下来小区房子每年的换手率在5%的话,中介们就能活得不错了。

我父母从80年到现在的30年内换过5次住房,而且我们家绝不是个例,在当地很有典型性。如果大家都是按这个这个速度换房,那住房的换手率摊到每年是16%, 远远超过刚才提到的5%的盈亏平衡线,这还不算我和我妹的房子。一个年轻人一般18-22岁出来工作,这时候要租房,25-30岁之间要结婚,这时要买房,27-35岁间,要生孩子,这时要换大一点的房子,等到快50的时候,他的子女又开始这个轮回,而这中间的每个换房过程都是房产中介的市场机会。 由此看来现在的房地产中介市场还是大有可为的。

小区在北京东三环和四环之间,位置不算特别好,距离繁华的路段都有些距离。 也看过周围的几个小区,发现地产中介也差不多一样多,看来房地产中介的火爆是北京的普遍现象。

小区2000多套房子养活了80个地产中介从业人员,也就是25:1,每25套房子养活一个房产中介从业人员,不知这是不是普遍及合理的比率。

categories IT

2 Comments

  • By 果冻粉, 十月 7, 2010 @ 10:55 上午

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    中国特色!
    因为房产不归私人永久所有。

  • By Ken, 十月 31, 2010 @ 5:32 下午

    明白了,二手房仍然大有可为

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