昨天去散步时发现旁边的小区14个底商里有7个是房地产中介，这才想起自己住的小区里地产中介也很多。
住的小区分南北区，我们住南区，有8栋楼，每栋都至少有1家地产中介，多的有两家，整个南区应该有10家以上的中介。 曾经去过其中一家，大概有8个左右的工位，也就是职工人数在8个左右，也曾看到有的房地产中介把人拉出来在外面培训，大约10个人左右。就按每个中介8个人算，算下来我们这个小区南区的地产从业人员应该在80个，假设地产从业人员平均的人力成本在每个月5000元，那么每个月这些地产公司的人力维持费用要40万。因为小区南区实行比较严格的封闭管理，所以这些中介应该主要就是做小区南区的生意。
中介只能从租住和房屋买卖上赚取佣金。小区房子的租赁价格根据面积装修等在3000到1万多每月不等，取中按6000每月算。 地产中介介绍房屋租赁时，中介费一般是一个月房租，也就是做成一单租赁生意能平均得到6000， 如果单做租赁生意，每个月要做成70单才能持平，加上税收，基本的盈利，应该要100单左右，也就是说我们这个2000多户的小区，如果中介只靠租赁业务为生，大约每年要做1200单的租赁合同才能维持这么多地产中介。
网上查到房屋买卖地产中介的提成在1.8%-3%左右， 我们这里房子价格在150万到600来万之间，就按300万来算，提成按2.4%来算， 每单房屋买卖中介平均收入7.2万，一个月有6单房屋买卖生意就能持平，算上税收盈利应该要9单，一年下来要108单。算下来小区房子每年的换手率在5%的话，中介们就能活得不错了。
我父母从80年到现在的30年内换过5次住房，而且我们家绝不是个例，在当地很有典型性。如果大家都是按这个这个速度换房，那住房的换手率摊到每年是16%， 远远超过刚才提到的5%的盈亏平衡线，这还不算我和我妹的房子。一个年轻人一般18-22岁出来工作，这时候要租房，25-30岁之间要结婚，这时要买房，27-35岁间，要生孩子，这时要换大一点的房子，等到快50的时候，他的子女又开始这个轮回，而这中间的每个换房过程都是房产中介的市场机会。 由此看来现在的房地产中介市场还是大有可为的。
小区在北京东三环和四环之间，位置不算特别好，距离繁华的路段都有些距离。 也看过周围的几个小区，发现地产中介也差不多一样多，看来房地产中介的火爆是北京的普遍现象。
小区2000多套房子养活了80个地产中介从业人员，也就是25：1，每25套房子养活一个房产中介从业人员，不知这是不是普遍及合理的比率。